Залог долей в праве на недвижимость
добрый день, коллеги! я считаю, что есть много причн по которым не надо брать в залог невыделенные доли в недвижимости. Какие по вашему мнению есть прчины! ситуация такая, залогодатель предлагает 17/20 долей в имущественном комплексе, несколько зданий и земельный участок, во всех объектах 17/20.
мое мнение: Предметами залога, в данном случае, являются доли в праве общей долевой собственности. Часть здания, часть земельного участка, даже если она не является самостоятельным предметом залога, должна быть надлежащим образом идентифицирована, так как является частью единого предмета ипотеки. Неидентификация части здания, части земельного участка влечет за собой, в данном случае, неидентификацию предмета залога в целом. Часть здания, часть земельного участка должна быть идентифицирована указанием в договоре ипотеки ее площади, номера помещения, адресных ориентиров, а также приложением документов технического учета и кадастрового плана с указанием границ этой части здания, части земельного участка на местности. Определение предмета ипотеки является существенным условием договора ипотеки, отсутствие соглашения сторон по данному условию может привести к признанию договора ипотеки незаключенным.
- Регистрация: 21.10.2005
- Сообщений: 477
Комментарий
- Регистрация: 09.09.2009
- Сообщений: 254
При залоге долей самое главное не ясно, что оценивать ) и не ясен предмет залога, то ли это участок, то ли это строение, то ли это подъездные пути ) мы просим чтоб предмет ипотеки был выделен в натуре ) или чтоб у нас в залоге было 100% долей
Комментарий
- Регистрация: 21.10.2005
- Сообщений: 477
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 18.08.2006
- Сообщений: 224
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
насколько мне известно здесь не должно быть проблем. Единственное где их вижу потенциально - это цель кредита (если Залогодатель не коммерческая организация). Возможно целевое назначение кредита нужно с юристами согласовать.
Кстати, если с юристами этот вопрос будешь обсуждать, черкни, если тебя не затруднит, результат общения
Также, если организация Залогодатель - ФГУП, то она обладает правом хозяйственного ведения, а не правом собственности на имущество. в этом случае нужно запрашивать письменное согласие на залог у главной госструктуры.
Комментарий
- Регистрация: 18.08.2006
- Сообщений: 224
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 24.01.2005
- Сообщений: 5544
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
дело говорите, только когда заставишь выделять, то услышишь такие отмазки про невозможность выделения, что удивишься фантазии людей..
кстати, сразу могу сказать, что в некоторых регионах много коммерческих объектов (торговые, офисные) где право долевой собственности на помещения/здания.
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 21.10.2005
- Сообщений: 477
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 07.05.2003
- Сообщений: 13458
Комментарий
- Регистрация: 21.10.2005
- Сообщений: 477
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
вот типичный ответ юриста: 1. сразу видит грамматические ошибки (не существенные причем) 2. не удосуживается изучить суть вопроса и даже внимательно прочитать вопрос
Речь шла о залоге доли в праве на НЕДВИЖИМОСТЬ Какой на фиг еще ООО? или это из серии - мимо прохожу лишь бы чего скажу
Комментарий
- Регистрация: 07.05.2003
- Сообщений: 13458
Комментарий
- Регистрация: 26.07.2007
- Сообщений: 573
Комментарий
- Регистрация: 07.05.2003
- Сообщений: 13458
Комментарий
- Регистрация: 21.10.2005
- Сообщений: 477
Комментарий
- Регистрация: 07.06.2010
- Сообщений: 25
Коллеги, есть мнения юристов они в следующем
Норма п.2статьи 7 ФЗ "Об залоге недвижимости (ипотеке) допускает залог доли в праве на общее имущество находящееся в долевой собственности без согласия других собственников. Прошу принять во внимание тот факт, что обращение взыскания на долю в праве будет возможно с некоторыми ограничениями: - невозможно обратить взыскание во внесудебном порядке, в случае если другой сособственник не даст на то своего согласия (пп.4 п.2 ст.55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). - второй сособственник будет иметь преимущественное право покупки, поэтому для продажи третьим лицам необходимо будет получить его отказ в письменном виде. В силу вышеназванных причин продажа доли в праве будет более длительна по времени, потому как необходимо будет получать согласие собственников, либо отказ от преимущественного права (возможно в судебном порядке), чем продажа отдельного объекта недвижимости, вследствие возможно уменьшение ликвидности залога. При этом мы в обязательном порядке настаиваем указывать в договоре совместного владения пользовании (этот договор заключается между собственниками)непосредственные части того чем каждый собственник владеет
Комментарий
- Регистрация: 07.05.2003
- Сообщений: 13458
При этом мы в обязательном порядке настаиваем указывать в договоре совместного владения пользовании (этот договор заключается между собственниками)непосредственные части того чем каждый собственник владеет Это ни от чего не гарантирует и никаких примуществ кредитору не дает при обращении взыскания.
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться, в том числе и отдать в залог, своей долей, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве приобретения. Пункт 2 ст. 7 комментируемого Федерального закона предусматривает, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При этом в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве приобретения доли, а также правила обращения взыскания на долю в общем имуществе. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, когда кредитор требует продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. "Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное) (Зюзин В.А., Королев А.Н.) ("Юстицинформ", 2008)
Порядок обращения взыскания на долю в праве собственности. В соответствии с комментируемой статьей в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. Порядок обращения взыскания на долю регулируется ст. 250, 255 ГК РФ, при этом указанные статьи носят общий характер и распространяются на все случаи обращения взыскания на долю, независимо от того, заложена эта доля или же взыскание на нее обращается в процессе исполнительного производства. Закон об ипотеке вообще никак не рассматривает вопрос обращения взыскания на заложенную долю. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. При чтении этих статей возникают вопросы: 1. Возможно ли обращение взыскания на долю без выдела этой доли, и если возможно, то в каком порядке должно осуществляться такое обращение взыскания? 2. Означают ли данные нормы, что обращение взыскания на долю (а соответственно, и залог доли) возможно только по обязательствам самого залогодателя, но не третьих лиц? 3. Означают ли данные нормы, что при обращении взыскания на заложенную долю предъявлению иска об обращении взыскания должны предшествовать определенные действия залогодержателя? 4. Как может быть реализовано право преимущественной покупки сособственников в случае обращения взыскания на заложенную долю? Попробуем ответить на эти вопросы. Обращение взыскания без выдела доли. Тот же ГК РФ предоставляет участнику долевой собственности довольно широкие права по распоряжению долей в праве собственности - он может продать свою долю, а может (по соглашению с иными сособственниками) выделить долю в натуре и продавать уже имущество, выделенное в натуре. Логично было бы предположить, что и залогодержатель вправе по своему выбору обратить взыскание либо на долю без выделения ее в натуре, либо на долю, выделенную в натуре. Но из ст. 255 ГК РФ этого не следует: данная статья не содержит указаний типа "если иной порядок не предусмотрен законом". При ее буквальном анализе получается, что такого выбора залогодержатель лишен, и алгоритм действий залогодержателя при обращении взыскания на долю должен быть следующим. Если доля может быть выделена в натуре и собственники не отказываются выделять заложенную долю: 1) подача иска об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой; 2) обращение взыскания на все иное имущество должника, на которое только может быть обращено взыскание, и получение акта о невозможности исполнения; 3) предъявление залогодержателем сособственникам требования о выделе доли залогодателя; 4) выделение доли залогодателя в натуре; 5) регистрация права собственности залогодателя на выделенное в натуре имущество; 6) подача иска об обращении взыскания на выделенное в натуре имущество. Если выделение доли невозможно или сособственники отказываются выделять долю залогодателя: 1) подача иска об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой; 2) обращение взыскания на все иное имущество должника, на которое только может быть обращено взыскание, и получение акта о невозможности исполнения; 3) предъявление залогодержателем собственникам требования о выделе доли залогодателя; 4) отказ собственников от выделения доли залогодателя; 5) предъявление залогодержателем требования к собственникам о выкупе доли залогодателя (по всей видимости, соответствующей оценке доли по договору ипотеки - по крайней мере никаких иных оценок до установления начальной продажной цены судом не существует); 6) получение отказа от всех собственников от выкупа доли залогодателя; 7) подача в суд иска об обращении взыскания на заложенную долю.
----T--------------------------------T------------------------------------¬ ¦ N ¦ Вопросы, входящие в ¦ Документы, из которых ¦ ¦п/п¦ предмет доказывания ¦ устанавливаются факты, входящие ¦ ¦ ¦ ¦ в предмет доказывания ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦ 1. Общие вопросы ¦ +---T--------------------------------T------------------------------------+ ¦1.1¦Обеспечение залогом обязательств¦1. Договор, из которого возникло ¦ ¦ ¦самого залогодателя, а не ¦обеспечиваемое обязательство. ¦ ¦ ¦третьего лица. ¦2. Договор залога. ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦1.2¦Отсутствие у должника иного ¦Акт судебного пристава-исполнителя о¦ ¦ ¦имущества, на которое может быть¦невозможности взыскания. ¦ ¦ ¦обращено взыскание. ¦ ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦1.3¦Предъявление залогодержателем ¦1. Письменное требование ¦ ¦ ¦сособственникам требования о ¦залогодержателя о выделении в натуре¦ ¦ ¦выделе доли залогодателя. ¦доли залогодателя. ¦ ¦ ¦ ¦2. Выписка из ЕГРП, из которой ¦ ¦ ¦ ¦усматривается, кто на момент ¦ ¦ ¦ ¦предъявления требования являлся ¦ ¦ ¦ ¦сособственником имущества. ¦ ¦ ¦ ¦3. Документы, подтверждающие ¦ ¦ ¦ ¦вручение всем сособственникам ¦ ¦ ¦ ¦указанного требования ¦ ¦ ¦ ¦залогодержателя (расписки, ¦ ¦ ¦ ¦уведомления о вручении и т.д.). ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦ 2. Если доля залогодателя может быть выделена в натуре ¦ +---T--------------------------------T------------------------------------+ ¦2.1¦Какое имущество выделено ¦Соглашение сособственников о ¦ ¦ ¦залогодателю в натуре. ¦выделении доли залогодателя. ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦2.2¦Факт регистрации права ¦Выписка из ЕГРП. ¦ ¦ ¦собственности залогодателя на ¦ ¦ ¦ ¦имущество, выделенное в натуре. ¦ ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦ 3. Если доля залогодателя не может быть выделена ¦ +---T--------------------------------T------------------------------------+ ¦3.1¦Невозможность выдела доли в ¦Заключение строительно-технической ¦ ¦ ¦натуре. ¦экспертизы. ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦3.2¦Если доля может быть выделена, ¦Письменные отказы всех ¦ ¦ ¦но сособственники отказываются ¦сособственников от выделения доли ¦ ¦ ¦это сделать - отказ ¦залогодателя в натуре. ¦ ¦ ¦сособственников от выкупа доли ¦ ¦ ¦ ¦залогодателя. ¦ ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦3.3¦Рыночная цена доли на момент ¦Отчет независимого оценщика, срок ¦ ¦ ¦предъявления требования о ¦действия которого на момент ¦ ¦ ¦выкупе. ¦предъявления требования не ¦ ¦ ¦ ¦окончился. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦3.4¦Предъявление залогодержателем ¦1. Письменное требование ¦ ¦ ¦требования к сособственникам о ¦залогодержателя о выкупе доли ¦ ¦ ¦выкупе доли залогодателя. ¦залогодателя. ¦ ¦ ¦ ¦2. Выписка из ЕГРП, из которой ¦ ¦ ¦ ¦усматривается, кто на момент ¦ ¦ ¦ ¦предъявления требования являлся ¦ ¦ ¦ ¦сособственником имущества. ¦ ¦ ¦ ¦3. Документы, подтверждающие ¦ ¦ ¦ ¦вручение всем сособственникам ¦ ¦ ¦ ¦указанного требования ¦ ¦ ¦ ¦залогодержателя (расписки, ¦ ¦ ¦ ¦уведомления о вручении и т.д.). ¦ +---+--------------------------------+------------------------------------+ ¦3.5¦Получение отказа от всех ¦Письменные отказы всех ¦ ¦ ¦сособственников от выкупа доли ¦сособственников от выкупа ¦ ¦ ¦залогодателя. ¦доли залогодателя. ¦ L---+--------------------------------+-------------------------------------
Из всего вышесказанного следует, что: 1) обращению взыскания на заложенную долю должны предшествовать все вышеуказанные действия; 2) никаких иных случаев, упоминаемых в ст. 250 ГК РФ, не существует; 3) обращение взыскания на долю (а соответственно, и залог доли) возможно только по обязательствам самого залогодателя, но не третьих лиц. Порядок реализации права преимущественной покупки в случае обращения взыскания на заложенную долю. Как уже говорилось выше, в соответствии с комментируемой статьей при обращении взыскания на заложенную долю должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки. Но, установив это требование, Закон об ипотеке не разъяснил, как должно быть выполнено это требование и как это сочетается с правилами о порядке реализации заложенного имущества с торгов. Естественно, комментируемая статья с нормами о порядке реализации заложенного имущества не сочетается никак. В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это, естественно, никак не сочетается с порядком реализации заложенного имущества: 1) залогодатель никак не может заранее знать, на каких условиях он будет продавать долю, ведь предмет залога продается не по начальной продажной цене (если никто не предложил надбавки против начальной продажной цены, торги признаются несостоявшимися), а какую цену предложат участники торгов, выясняется только в процессе проведения торгов; 2) если исходить из того, что залогодатель должен извещать сособственников после проведения торгов, то месяц, имеющийся у сособственников на обдумывание, никак не соотносится с пятидневным сроком после проведения торгов, в течение которого должен быть заключен договор с победителем торгов; 3) нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, предусматривающими порядок проведения торгов вообще и в процессе реализации заложенного имущества, не предусмотрено заключение договора купли-продажи с кем-либо иным, кроме победителя торгов, и никакие исключения для продажи доли в праве собственности данными нормами не установлены. Теперь попробуем разобраться с тем, каким образом может быть реализовано право преимущественной покупки. Возможны следующие варианты. 1. По окончании торгов залогодатель обязан известить сособственников об условиях, предложенных победителем торгов, и предложить заключить договор купли-продажи на этих условиях. Как мы уже отмечали выше, такое толкование не соответствует нормам, регулирующим обращение взыскания на заложенное имущество. 2. В.С. Буров полагает, что "за остальными (т.е. всеми, кроме должника) собственниками закреплено преимущественное право покупки доли в праве на их общее недвижимое имущество, сформулированное в общем виде в ст. 250 ГК РФ. Так, на публичных торгах или аукционе такие собственники признаются победителями в случае, когда предлагают равную цену с иными участниками" 1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (под ред. И.Д. Грачева) включен в информационный банк согласно публикации - ИНФРА-М-НОРМА, 1999. ------------------------------------------------------------------ 1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. С. 18.
Но и для такого толкования нет никаких оснований - ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не устанавливают возможности заключения по результатам торгов договора купли-продажи в случае, если несколько лиц предложили одинаковую цену. 3. После заключения договора с победителем торгов залогодатель обязан уведомить остальных сособственников, и те вправе требовать перевода на себя прав покупателя в срок, установленный ст. 250 ГК РФ. Впрочем, и это невозможно без нарушения правил проведения торгов. Никакого выхода из этой тупиковой ситуации на настоящий момент не существует: в случае предоставления сособственникам права преимущественной покупки будет нарушаться порядок проведения торгов, а соответственно, и права победителя торгов; если же не нарушать порядок проведения торгов, то нарушается право сособственников на преимущественную покупку имущества. Представляется, что право преимущественной покупки реализуется сособственниками до обращения взыскания на долю, поскольку, как мы уже говорили ранее, если доля залогодателя не может быть выделена в натуре или если сособственники отказываются ее выделить, то сособственникам должно быть предъявлено требование о выкупе доли залогодателя и получен их отказ от выкупа. Думается, что предъявление такого требования и является реализацией права преимущественной покупки.
"Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) (Наумова Л.Н.) ("Волтерс Клувер", 2008)