Мекка-молл. Как магазин превращается в место жительства

Арендная ставка в торговых комплексах сегодня напрямую зависит от его посещаемости: арендодатель продает бизнесмену посетителей. Поэтому ставка по аренде в больших комплексах со скудным потоком покупателей может быть даже ниже, чем в небольшом комплексе с удобным расположением, и говорить о средней стоимости квадратного метра очень сложно.

— Галереи первого этажа и фастфуд могут стоить и по 9-12 тысяч рублей за квадратный метр, а полезные площади третьего-четвертого уровня могут стоить не дороже 1,2-1,5 тысяч рублей без эксплуатационных расходов в месяц, — оценивает генеральный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» Станислав Ахмедзянов.

— На самом деле, в каждом качественном торговом комплексе имеется лист ожидания арендаторов — просто так туда не зайти. Не всегда арендатор подходит торговому комплексу и наоборот. Поэтому, так или иначе, наблюдается текучка, и это нормально. Кто-то не выдерживает арендной ставки, для кого-то эта цена не оправдывает ожиданий — они думают, что зайдя в крупный комплекс, существенно поднимут свои продажи. В основном, это касается небольших ИП, — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Максим Фридман.

Иллюзии многих предпринимателей малой руки приводят к тому, что оплатив бешеный чек за аренду, они вынуждены повышать цены на свой товар, который не совсем подходит той аудитории, которая посещает комплекс. В итоге нахождение в этом месте для него полностью нерентабельно.

— Потенциальные арендаторы заранее и внимательнее выбирают места, где вставать в комплексах, и борются за договоры аренды, — продолжает Станислав Ахмедзянов. — Хотя здесь до сих пор существует «царьковость»: ТРЦ с арендаторами делают что хотят, особенно если местоположение комплекса лучшее. И это свойственно для всех городов.

Очереди и аренда

Что касается девелоперов, реализующих крупные проекты, то сегодня снижаются их требования к окупаемости. Нетрудно догадаться, кто на рынке в Челябинске является абсолютным лидером. «Родник» (а также Cloud и Алмаз), «Урал», «Башня» — это объекты, сосредоточенные в руках бизнеса, близкого к действующему губернатору Михаилу Юревичу. У команды «Родника» в запасе еще два козыря — в Челябинске строятся два новых и поистине гигантских ТРК — Cloud («Облако») на северо-западе и «Алмаз» в Ленинском районе. Так, объем инвестиций в «Облако» директор девелоперской компании «Родник» Владислав Редькин оценивал в 10 миллиардов рублей.

Среди других давних крупных игроков на рынке — Артур Никитин, являющийся одним из пионеров строительства современной торговой недвижимости в Челябинске (в его руках, помимо «Никитинских рядов», сосредоточены, как принято считать, «Куба», Синегорье и КС), Владимир Ланде, владеющий «Фокусом» и «Теоремой», Дмитрий Бухарин, в руках которого, по мнению СМИ, старейшая торговая сеть «Молния», два ТРК — «Радуга» и «Фиеста», а также ТК «Зенит», и Алексей Наговицын, который, как принято считать, владеет ТВК «Калибр» и недавно открывшимся «Гагарин Парком». Именно эти люди сегодня определяют облик массового челябинского шопинга.

Некоторые из них пока берут тайм-аут или вовсе уходят в небытие: сеть «Молния» с появлением «Ашана», по всей видимости, переживает не лучшие времена и вошла в кооперацию с мощным игроком — сетью SPAR; периодически появляются слухи о том, что Артур Никитин планирует продавать свои «Никитинские ряды»; Владимир Ланде заявил, что пока не планирует открытие здесь новых проектов.

Но эксперты считают, что рынку торговой недвижимости еще есть куда стремиться, и до перенасыщения Челябинска моллами, еще далеко. Помимо «Родника» еще один комплекс строит компания «Винтерра» на площади перед памятником Курчатову — этот застройщик наполовину принадлежит супруге близкого к сити-менеджеру Сергею Давыдову предпринимателя Александра Карелина.

Эволюция шопинга

Почти 15 лет назад в Челябинске одевались в построенном еще в советское время «Торговом центре» и недавно тогда открытых «Никитинских рядах», и это считалось престижным и респектабельным. Менее чем через десять лет к этим местам приклеилось сравнение с «китайским рынком», и на пьедестале почета челябинских шопперов появляются новые мекки — ТРК «Фокус» и «Горки». Это комплексы, имеющие собственный формат, концепцию, предлагающий не только одежду, но и развлечения и места общепита, а также вполне позволяющие себе похвастаться известными брендами на бирках.

С их появлением аудитория торговых комплексов четко сегментировалась — «Никитинский» не стал вдруг пустовать с 2006 года, но как минимум потерял популярность.

— Малоформатные торговые центры ждет либо реконструкция, либо реконцепция, — считает Максим Фридман. — В связи с появлением качественных торговых площадей в новых ТРК с грамотной концепцией, маркетингом, составом арендаторов и стабильным потоком покупателей, ТЦ и ТРК с непродуманной концепцией ждет отток покупателей, и соответственно потеря арендаторов.

Вскоре стали открываться новые торговые комплексы схожего с «Горками» формата, что, конечно, вызвало отток с флагманского места в Челябинске. С недавнего времени «Горки» проводят перезагрузку, предлагая покупателям, помимо привычных брендов магазины, зашедшие в Челябинск впервые.

В свое время благодаря похожей стратегии бум в торгово-развлекательной сфере произвел «Родник», приведя в Челябинск такие бренды, как Zara, Bershka, Castorama, Ашан. «Горки» сегодня пытаются взять реванш, открывая H&M, Gas и Guess, а также запустив третий в городе ресторан McDonald’s.

Эксперты считают, что в будущем современные торговые центры тоже эволюционируют: они превратятся в многофункциональные комплексы с множеством инфраструктурных объектов, таких как спортивные комплексы, банки, ночные клубы. Отчасти курс в этом направлении взяли проекты «Родника»: в готовящемся к запуску в 2017 году «Облаке» планируется открыть океанариум, каток и даже частную клинику. Вместе с тем, однако, никуда не уйдет и останется не менее популярным формат магазина «у дома».

— Это просто человеческая психология: около дома нужны банки, парикмахерские, химчистки, кофейни и магазины свежего мяса, рыбы, индейки и прочее. И потом, даже в выходные людям хочется просто в спортивном костюме пойти в соседний ларек, а не встретить в непарадном виде кучу людей в торговом центре, — говорит Станислав Ахмедзянов.