Три предложения по улучшению регистрационной системы в сфере недвижимости

Недавно проскочила новость о том, что в России начнется эксперимент по переводу реестра прав на недвижимости на технологии блокчейн.

Я понимаю, что только блочейн, майнинг, клининг, клиринг и шугаринг спасут нашу правовую систему и только через это мы станем юрисдикцией № 1 в мире.

Но пока этого случилось, давайте поговорим о праве. Точнее – праве недвижимости.

По-моему, общий консенсус сейчас заключается в том, что реестр недвижимости сегодня в России не пользуется доверием публики. Покупатели, залогодержатели, арендаторы недвижимости при совершении сделок не только изучают выписку из реестра прав относительно того, кто зарегистрирован и нет ли обременений, но осуществляют полноценное исследование всех цепочек передачи титулов (это называется элегантным русским словом «дью дилидженс», а консультанты ласкают слух друг друга словечком «отдюдилить»).

Я уверен, что среди читателей этого блога не будет ни одного человека, который бы купил недвижимость, положившись лишь на информацию, содержащуюся в выписке из реестра. Все обязательно смотрят договор, по которому продавец (залогодатель) приобрел недвижимость; договор, по которому продавец продавца приобрел недвижимость и т.д.

Это совершенно нелепо. Если в правопорядке существует реестр прав на недвижимости, то он не может не обладать свойством публичной достоверности, иначе он просто не нужен.

Просто уберите сейчас ЕГРН из нашей правовой действительности, что произойдет? Как вы будете покупать недвижимость? Правильно, проверяя документы продавца, документы продавца продавца и т.д. по цепочке. То есть, между нынешним положением дел и то, как было бы «без реестра» особой разницы нет.

Так может быть вообще распустить Росреестр, отказаться от идеи регистрации прав на недвижимости, сэкономив при этом миллиарды бюджетных рублей? Я, грешным делом, все больше и больше склоняюсь к тому, что без капитального ремонта выстроенной в России системы регистрации прав на недвижимости именно так и надо поступить…

А что – это ж будет хорошо для (а) юристов (которых можно будет элегантно называть конвейенсерами или по-простому дюдильщиками) и (б) страховых компаний, которые тут же, я уверен, еще активнее развернут бизнес по страхованию титулов на недвижимости. Кстати, именно то, что в России страхование титула пользуется повышенным спросом и вызывает удивление – зачем нужно страхование титула, ведь есть реестр? Страхование титулов, title insurance, это атрибут системы, в которой правоустанавливающего реестра нет, тогда гарантийная функция, защищающая покупателей, берется страховыми компаниями (разумеется, за плату).

Но это будет плохо для людей, так как в этом случае цена недвижимости будет включать в себя дополнительные издержки на дюдильщиков и страховые сборы. (Шотландцы в ходе реформы своей регистрационной системы проводили экономические подсчеты и выяснили, что система страхования титула и title search приводит к «удорожанию» оборота недвижимости на (если меня не подводит память) 6%, а правильно устроенная регистрационная система – всего на 1,5%).

Итак, что нужно улучшить в сфере регистрации прав на недвижимости, чтобы сделать реестр по-настоящему достоверным и вызывающим доверие публики?

А. ЛЕГИТИМАЦИОННАЯ ФУНКЦИЯ РЕЕСТРА

1. Введение бесповоротности записей реестра

Сегодня «глубина» оспаривания записей реестра равна исковой давности. С учетом того, что и как разъяснил про сочетание объективной и субъективной давности верховный суд (если я правильно понял эти разъяснения), то она может доходить до 13 лет. А с учетом того, что объективная давность (благодаря эти разъяснениям) не такая уж и объективная она по сути не течет до совершеннолетия, то это она составляет еще (максимально) плюс 18 лет (то есть, 31 год).

Иными словами, возможность оспаривания записи, которая была внесена в результате совершения каких-либо нарушений, довольно значительна.

Что такое бесповоротность записей? Это такое свойство публичного реестра, которое означает, что по истечении некоторого промежутка времени никакое третье лицо не может поставить вопрос об исключении из реестра записи о праве текущего зарегистрированного правообладателя. Это связано с тем, что записи реестра, являясь публичными, доступны неограниченному кругу третьих лиц и всякое лицо, не согласное с текущей записью о принадлежности права, может обратиться с соответствующим возражением против зарегистрированного права.

Срок бесповоротности должен быть установлен исходя из некоего разумного срока, в течение которого потенциальный претендент на то, чтобы считаться обладателем права на недвижимость, должен узнать о том, что у него этого права нет. По моим ощущениям, например, трехлетний срок, после которого наступает бесповоротность, был бы более чем достаточен.

Это означает, что если тот, кто записан в реестр, записан в него более чем года назад, такой титул является бесспорным и может пользоваться абсолютным доверием со стороны третьих лиц.

Обсуждаемый вопрос: должны ли пользоваться бесповоротностью записи реестра, если утрата последней правильной записи о праве произошла в результате подлога, совершенного без воли собственника третьими лицами, либо насилия?

Правовое чувство, с одной стороны, подсказывает, что нет.

С другой стороны, вполне можно предположить, что для защиты действительного собственника все равно есть некий разумный срок, в течение которого он должен был бы предпринять что-то в свою защиту.

Возможно, есть смысл сохранить трехлетний срок для таких ситуаций, а для всех иных случаев установить, например, годичный срок бесповоротности.

Разумеется, бесповоротность не должна защищать недобросовестных участников оборота недвижимости. Однако проблема заключается еще и в том, что признавать стандартом добросовестного поведения при совершении сделок с недвижимостью.

Сегодня практика верховного суда «задрала» этот стандарт крайне высоко: по сути, он заключается в том, что приобретатель должен приложить максимум возможных усилий по изучению титула отчуждателя.

Это никуда не годится: это отрицание необходимости реестра прав, предъявление к участникам оборота требования быть одновременно Ш. Холмсом, Э. Пуаро и Э. Фандориным. (Я хотел бы посмотреть, как судья верховного суда будет покупать недвижимость – он будет делать все то, что он требует от других? Почему-то я сомневаюсь в этом…).

Целесообразно, видимо, в законе закрепить основной контур недобросовестности: это те, кто связан с незаконным отчуждателем отношениями де-факто или де-юро аффилированности, а также любой приобретатель – если в реестре была сделана отметка о возражении. Таким образом, надо на уровне закона исключить возможность признания недобросовестными тех лиц, которые, скажем, могли бы обратить внимание на нерыночные цены в сделках предыдущих отчуждателей либо на быстроту этих сделок (сегодня признаются практикой недобросовестными приобретателями).

Центральная идея такая: любые лица, которые не являются аффилированными лицами незаконного отчуждателя, не могут быть признаны недобросовестными, если в реестре нет отметки о притязаниях третьих лиц в отношении записанного права.

2. Защита приобретателя от юридических проблем контрагента

Если бесповоротность защищает правообладателя от притязаний третьих лиц, то от проблем, связанных со «вторыми лицами» (то есть, лицами, от которых было непосредственно приобретено право), приобретателей недвижимости также следует защищать.

В качестве защитной меры предлагается следующая идея.

Как известно, основные сделки, которые оспариваются сегодня в судах – это сделки, которые были совершены вполне добровольно, но потом – под различными правовыми основаниями, в большинстве своем - надуманными – «рушатся в судах».

Сегодня в ст. 166 ГК РФ довольно последовательно реализована такая идея: если лицо добровольно исполняет сделку, то оно лишается права ссылаться на ее недействительность либо оспаривать сделку.

Почему не пойти еще дальше и в сфере оборота недвижимости сказать следующее: если лицо добровольно обратилось к регистратору с заявлением о регистрации перехода права либо обременения права, то недействительность сделки, во исполнение которой было подано заявление, не влечет за собой аннулирования записи реестра; если в результате совершения сделки лицо претерпело убытки, оно может взыскать их с причинителя (им вполне может быть записанное в качестве правообладателя лицо, следовательно, денежное требование об убытках будет в ходе исполнительного производства удовлетворяться из переданной недвижимой вещи). Но титул, переданный или установленный добровольно по заявлению правообладетеля, страдать от недействительности сделки, вопрос о которой был поставлен этим же правообладателем, не должен.

Разумеется, это предложение общего характера и из него должны быть сделаны исключения. Например, в случае если добровольность была вынужденной (например, заявление было подано под влиянием угрозы), то есть, в действительности её не было.

Кроме того, возможна и такая опция: это предложение – о невозможности оспаривания записи, внесенной на основании добровольного заявления – может быть реализовано лишь для случаев, когда обращение к регистратору с заявлением осуществлялось через нотариуса (при этом нотариального удостоверения самой сделки можно не требовать, нотариус может просто удостоверить заявление о передаче права, разъяснив заявителю последствия такого волеизъявления). В этом случае дополнительным гарантом возможных убытков, связанных с ложной добровольностью, будет нотариус и его страховые фонды.

Таким образом, путем реализации этих двух положений – о введении срока бесповоротности записи и ограничении возможности «разворота» записи, внесенной по добровольному заявлению – возможно существенно сократить количество случаев, когда бы недвижимость изымалась у лиц, добросовестно приобретших ее.

Общим результатом реализации предложений (1) и (2) должно стать:

- создание абсолютного доверия к записям, внесенным за пределами периода бесповоротности (защита против третьих лиц);

- исключение возможности оспаривания записей, которые были внесены по заявлению самого лица, оспаривающего запись (защита против контрагента);

- введение проверки наличия подлинной воли на внесение записи в реестр о распоряжении правом или установлении обременения в отношении недвижимости (защита контрагента, отчуждающего недвижимость);

- законодательное установление сниженного стандарта осмотрительности при совершении сделок с недвижимостью (защита контрагента, приобретающего недвижимость)

В. КОМПЕНСАНЦИОННАЯ ФУНКЦИЯ РЕЕСТРА

3. Переход от модели ответственности регистратора за вину к возмещению потерь, причиненных внесением ошибочных записей в реестр

В настоящее время компенсационная функция реестра основана на идее ответственности за виновные действия регистратора, допущенные при внесении записей в реестр.

Однако в действительности эта функция провалена, так как реальных случаев взыскания убытков с казны за действия регистратора фактически нет. Это связано с тем, что установить вину регистратора в причинении убытков фактически невозможно. При этом невозможно утверждать, что регистраторы не совершают ошибок при ведении реестра: суды наводнены делами об оспаривании записей реестра.

В связи с тем, что реализация предложений (1) и (2) должна дать сильный эффект в части снижения количества оспариваний записей реестра, возможно улучшение положений лиц, которые, будучи добросовестными, лишились приобретенной недвижимости (очевидно, что это могут быть лишь ситуации, когда недвижимость выбыла от действительного собственника помимо воли; однако если будет реализовано предложение о нотариального удостоверении воли на подачу заявления о регистрации права, то число таких возможных случаев вообще будет измеряться единицами) путем перевода компенсационной функции регистратора из модели ответственности за вину на модель возмещения потерь.

Основные отличия будут заключаться в следующем:

- потери возмещаются регистратором по принципу «рубль возмещения за потраченный рубль»;

- не учитывается виновность регистратора, не обсуждает неправомерность его действий, значение имеет только факт истребования недвижимости у добросовестного приобретателя;

- регистратор по сути как бы «страхует» достоверность записей реестра и в случае обнаружившейся недостоверности записи производит выплату;

- реестр должен иметь возможности регресса к регистратору, из-за которого возникла ситуация выплаты.

Возможно, переход на модель возмещения потерь не будет нужна, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и безвиновной ответственности нотариусов при оспаривании сделок и истребовании недвижимости (в этом случае гарантийная функция будет смещена на страховые фонды нотариата).

Возможно также и то, что переход на модель возмещения потерь потребует создания компенсационного фонда, который будет управляться регистраторами и собираться из (повышенных) пошлин, уплачиваемых заявителями. Быть может, целесообразно обсудить и такую модель: уплата повышенной пошлины позволяет требовать возмещения потерь; уплата обычной пошлины – обычной ответственности регистратора по модели вины.

В общем, мне кажется, что при создании т.н. "единого закона о регистрации" надо было обсуждать в первую очередь именно это, а не сокращение сроков регистрации, создание МФЦ или электронную подачу документов.

Но ошибки, как известно, исправлять никогда не поздно.

Буду рад пообсуждать "за" и "против" этих идей.

PS. Чуть более подробно об этом и в "разговорном" жанре я обсуждал это на недавнем форуме в Кремле (который проводила ЮСС Юрист):

• 6150
• рейтинг 17

Похожие материалы

Комментарии (26)

Я полагаю, дело решено правильно. В соответствии со ст. 305 ГК законный владелец защищен против любого третьего лица, в т.ч. собственника недвижимости.

Иными словами, у владеющего покупателя вещь забрать уже никто не может, в том числе, и конкурсный управляющий. Поэтому нет смысла разъединять владения и право на вещь.

Вы правильно подметили: быстро и дешево = плохо.

Например, в самой надежной регистрационной системе - системе Торренса (Австралия, Новая Зеландия, часть Канады, часть штатов США) - первичное внесение в реестр это крайне длительная процедура, которая может длиться почти год. За это время регистратор досконально проверяет правильность титула.

После этого вносится первичная запись в реестр, но оборот недвижимостей дальше очень быстрый и простой: запись внесена, право перешло, а что уж там со сделками - для титула на недвижимость значения не имеет.

Интересно, спасибо!По п. 2 не совсем поняла, как это предложение должно реализовываться. Иметь значение должно только личное обращение в Росреестр? Или по доверенности тоже? И если подача заявления представителем по доверенности, то должно ли иметь значение, когда и на что выдана доверенность - до заключения сделки или после, на конкретную сделку или общая? Понятно, что если доверенность выдана под влиянием угрозы либо прекратила своё действие (а Росреестр это прохлопал), то подача заявления по такой доверенности не должна влечь необратимости записей в реестре. А вот в остальных случаях?

По п. 3 - мысль правильная. Но боюсь, что в таком случае Росреестр начнёт отказывать в регистрации направо и налево. Он и сейчас-то в любой нестандартной ситуации, при любой возможности двоякого толкования какой-либо нормы предпочитают отказать в регистрации. Мне в лицо говорили в Росреестре: мы сейчас Вам откажем, Вы подавайте на нас в суд. Если выиграете - мы оспорим, если проиграете - оспаривайте Вы. И вот когда нам на уровне кассации скажут, что так регистрировать можно, мы Вам зарегистрируем. Заодно и на будущее будем знать, что так делать нельзя.

Рамиль, ну конечно про "давайте распустим реестр" - это шутка.

После нее идет довольно много всяких предложений, как улучшить реестр и сделать его полезным.

Это не Торренс, Торренс еще круче. Главная идея Торренса - то, что, регистрируя право, правопорядок как бы вновь наделяет тебя имуществом первоначальным способом. Поэтому все дефекты прошлого остаются в прошлом.

Кроме того, Торренс добровольный. И в Торренсе иначе устроено первичное записывание.

А где все это разъяснил ВС? В 43 ППВС такого не увидел.

Вряд ли под "иным предусмотренным законом" имеется в виду общее правило о восстановлении.

М-2211/2017) , подал на апелляцию. Руки опускаются . Заранее благодарю за ваши советы.С уважением , с наилучшими пожеланиями в наступившем годуФарид Игдисламов

Yevgeniy Bakh к сожалению не могу прикрепить доки(решение), могу сбросить на эл.почту, сообщите пожалуйста свой адрес.Я написал открытое письмо к президенту Российской Федерации : Я, Игдисламов Фарид Миннуллаевич, 1959 года рождения, пенсионер по инвалидности III группы. По состоянию здоровья был вынужден переехать из г.Москвы в г. Севастополь. К моему глубочайшему сожалению приобрел у мошенников трехкомнатную квартиру по адресу: г.Севастополь ул.Демидова д.14 кв.1 . В начале лета я опубликовал объявление на торговой площадке о продаже своей однокомнатной квартиры, ко мне обратился гражданин Дворядкин С.С. с предложением приобрести у него квартиру а мне продать его родственнице Азановой Н.А. В последствии мне стало известно, что ранее операция купли-продажи севастопольской квартиры была осуществлена между жительницами г.Сочи Суровикиной И.В. и Суровикиной Л.И. по подложной доверенности, договор был оформлен в простой письменной форме и зарегистрирован Управлением Государственной Регистрации права и кадастра г.Севастополя.

В отношении регистратора МФЦ Следственным комитетом Ленинским отделом г.Севастополя была проведена проведена проверка, в ходе которой установлено что в должностные обязанности не входит проверять проверять подлинность нотариальной доверенности, удостоверять личность, требовать правоустанавливающие документы.

Далее частным нотариусом Будзиновской З.А. г.Севастополь, был зарегистрирован договор купли продажи от 26.06.2017 между Дворядкиным С.С. и Суровикиной И.В. Принадлежность имущества проверенна , что зарегистрировано в реестре №1-970. Так как предыдущая сделка была осуществлена в простой письменной форме, частный нотариус Будзиновская З.А. обязана была проверить достоверность доверенность предыдущей сделки, которая была зарегистрирована частным нотариусом Никитиной Н.Э г Санкт-Петербург, выданная гражданином США Лизесне Робертом Томасом гражданке Суровикиной Л.И.

Приобретая вышеуказанную квартиру 12.07.2017 у Дворядкина С.С. проявив осмотрительность я доверился частному нотариуса Сарахман Г.А. На момент проверки квартира не находилась в имущественном споре, не было обременений, что подтверждает справки из ЕГРН, ЕНОТ. Так как квартира находилась в антисанитарном состоянии, я приступил к ремонту купленной квартиры. После окончания строительных работ 04.08.4017 поступил звонок от неизвестного мне мужчины, и сообщил что данная квартира является собственность гражданина США Лизесне Роберта Томаса, и что она отчужденна посторонними лицами по подложной доверенности и поэтому в настоящее время квартира является предметом судебного разбирательства.

Я подал заявление в ОМВД г.Севастополя по факту мошенничества в отношения Дворядкина С.С. Оперуполномоченный ОУР ОМВД России по Ленинскому району Дрогайцев Д.А. рассмотрев материал проверки зарегистрированный в КУПС№13758 от 21.08.2017 и КУПС №14521 от 01.09.2017 а также ст.оперуполномоченный ОУР МВД России по Ленинскому району г Севастополя Аллагулов Р.Р. зарегистрированный в КУПС №14721 от 04.09.2017, вынесли постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п.2.ч.1.ст.24 УПК РФ, с рекомендацией решить данный спор в судебном порядке в рамках гражданского дела.

Мне стало известно, что гражданин США Лизесне Роберта Томаса, через доверенное лицо Суховнину Н.А. ,подал исковое заявление в отношении вышеуказанной квартиры, и я написал заявление о привлечении меня к материалу судебного разбирательства №2-2359/2017 М-2211/2017, как нового собственника квартиры. И подал встречный иск о признании меня добросовестным покупателем. 30.11.2017 Ленинский районный суд г Севастополя вынес решение о удовлетворения иска в пользу Лизесне Роберта Томаса о признании не действительными договора купли-продажи и истребовании имущества из незаконного владения. Исходя из буквального толкования закона (ст.302ГК РФ) добросовестный приобретатель-это приобретатель который не знал и не мог знать, что возмездно приобрел имущество у лиц, которое не имело право его отчуждать. Закон четко регламентирует, кто подразумевается под добросовестным приобретателем. Суды, определяя является ли лицо добросовестным приобретателем, анализируют наличие в его действиях должной осмотрительности. Однако вопросы осмотрительности и осторожности в качестве признаков добросовестности приобретателя не урегулирован законом.

В ходе судебного разбирательство стало известно, что доверенность выданная гражданином США Лизесне Роберта Томаса является поддельной, что подтверждается показаниями частного нотариуса Никитиной Н.Э. а также что Сухомлина Н.А. и Дворядкин С.С. являются хорошими знакомыми, даже больше того Дворядкин С.С. крестил ребенка Сухомлиной Н.А. Гражданин США Лизесне Роберт Томас приобрел квартиру в 2001 году передал в управление гражданке Сухомлиной Н.А. ., та в свою очередь привела квартиру в антисанитарное состояние( прибежищем для бездомных кошек), После вступления в силу решения суда гражданка Сухомлина Н.А. получает отремонтированную квартиру а Дворядкин С.С. получил денежные средства в размере 4 100 000 рублей по ничтожным документам, продав мне заведомо спорную квартиру .

Я неоднократно обращался в прокуратуру г.Севастополя, она свою в очередь отменяла постановление об отказе и отправляла в ОМВД на доработку материала. Существует некий замкнутый круг, сотрудники ОМВД, не видя состава преступления, не проведя ни одного следственного действия отправляют меня в гражданский суд решить .Но как же я могу доказать свое право, если норма закона взаимоисключающая . В цепочке сделок похоже "не виноваты" ни регистратор, ни нотариус, ни мошенники , ни сотрудники полиции и только мне честному гражданину придется нести ответственность, потому что никто не может обеспечить 100% гарантию юридической чистоты сделки. Я понимаю что Севастополь недавно вошел в состав Российской Федерации и институт частного права только развивается. Мошенники всегда ищут казусы в законодательстве и этим успешно пользуются. Отмена бумажного носителя права собственности, открытие Много Функционального Центра дала возможность мошенникам удачно извлекать прибыль. Если бы можно было ужесточить ответственность государственных регистраторов, наложив на них имущественную ответственность за совершенные действия, а также вести страхование за переход права собственности за титульное владение, более того урегулировать ст.302 ГК РФ показав признаки добросовестного приобретателя.В моей пагубной ситуации, мне как инвалиду III группы, надеяться надо только на Вас, как гаранта Конституции Российской федерации . Не возможно что бы беззаконие правило в нашей стране.