Имеют ли право жители многоквартирного дома огородить двор забором?

Согласно ст. 13 Конституции Украины, земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности Украинского народа. От имени Украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных настоящей Конституцией.

Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами права собственности народа в соответствии с законом.

Согласно ст. 41 Конституции Украины, каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности.

Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.

Граждане для удовлетворения своих потребностей могут пользоваться объектами права государственной и коммунальной собственности в соответствии с законом.

Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Украины, все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома является помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Согласно ст. 24 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.

Согласно ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управляющий многоквартирного дома (далее – управляющий) – физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Согласно ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.

Условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины.

Существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

1) перечень услуг;

2) права и обязанности сторон;

3) цена на услуги;

4) срок действия договора.

Ни вышеприведенный закон, регулирующий деятельность управляющей компании, ни типовой договор, который должен быть заключен с собственниками квартир не дает прав управляющий компании решать вопросы, касающиеся ограничения доступа на земельный участок на который размещены многоквартирные жилые дома, переданные в управляння и ограничивать возможность проезда граждан по улице между домами в том числе и для осуществления законной предпринимательской деятельности.

Таким образом, ни Управляющая компания в соответствии с Законом Украины « Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме », ни владельцы квартир в доме который расположен на земельном участке, не наделены полномочиями решать вопрос об ограничении доступа (проезда) других гражданам по земельному участку на который размещены многоквартирные дома и находящегося в коммунальной собственности.

При этом, пребывание земельного участка на который в том числе построен дом в аренде в Застройщика опять же по мнению Адвокатов объединения «Право и справедливость» не дает ему право ограничивать доступ (как минимум) части земельного участка на котором уже построены и введены в эксплуатацию дома и между домовой улице общего пользования, поскольку фактически это уже не территория, на которой ведется строительство.

Тот факт, что владельцы квартир платят деньги в соответствии с Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» на содержание дома и придомовой территории, также не дает им права ограничивать доступ граждан (в том числе и предпринимателей) к территории, на которой расположен дом и придомовой территории дома.

Более того, как показывает практика, придомовая территория дома может быть и не определенной до полной застройки всего земельного участка. Следовательно, утверждение жильцов дома, что кто то использует придомовую территорию дома в котором они проживают могут оказаться необоснованными и не подтвержденным соответствующей земельной документацией.

К тому же, ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», определено понятие придомовой территории, а именно это территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Таким образом, между домовая улица общего пользования, по которой, в том числе проезжают автомобили, не относится к придомовой территории.

Согласно ст. 21 Закона Украины «О дорожном движении», автомобильная дорога, улица представляет собой часть территории, в том числе в населенном пункте, предназначенную для движения транспортных средств и пешеходов, со всеми расположенными на ней сооружениями.

Согласно ст. 83 Земельного кодекса Украины, к землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли под железными дорогами, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта.

Таким образом, право граждан находится на коммунальной собственности, не может быть ограниченным.

Детальный анализ действующего законодательства Украины, проведенный управляющим партнером Адвокатского объединения «Право и справедливость» Лысичем Юрием Владимировичем дает основания утверждать об отсутствии правовых оснований, в соответствии с которыми Управляющая компания, владельцы квартир в доме или Застройщик имели бы право ограничить доступ к земельному участку на котором построенной многоэтажный жилой дом и запретить движение автомобилей по между домовой улице.

При этом, ограничения не могут основываться исключительно на основании решения общего собрания собственников квартир дома, не являющихся собственниками земельного участка.

Акцентирую Ваше внимание на том, что действующее законодательство Украины не предусматривает такого определения, как «жилой комплекс закрытого или открытого типа».

Следовательно, ограничение определенными лицами путем устройства забора и ворот по границам земельного участка, находящегося в коммунальной собственности и перекрытия между домовой улице общего пользования являются противоправными действиями.

По мнению специалистов Адвокатского объединения «Право и справедливость» любой гражданин имеет право беспрепятственного доступа (проезда) на земельный участок (с любой стороны), которая находится в коммунальной собственности и на который размещены многоквартирные дома и между домовая улица общего пользования.

Только владелец земельного участка в случаях, предусмотренных законом, имеет право ограничить к ней доступ.

Устройство забора вокруг многоквартирных домов и допуск на эту территорию исключительно лиц, давших средства на обустройство забора и ворот не соответствует требованиям действующего законодательства Украины и нарушает права граждан проживающих на этой территории.

Если владельцы квартир в жилом доме не является совладельцами земельного участка то они не наделены правом определять порядок использования этого земельного участка (его ограждения металлическим забором).

Таким образом, владельцы квартир в доме будут иметь право определять порядок использования земельного участка, на котором размещен дом и придомовая территория дома только лишь после надлежащего оформления таких прав и определения этой территории в соответствии с земельной документацией.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Украины, каждый человек имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.

Таким образом, граждане наделены правом на защиту своего нарушенного гражданского права, в том числе и путем совершения действий по демонтажу установленного с нарушением требований действующего законодательства забора.

Согласно ст. 16 Гражданского кодекса Украины, каждый человек имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса.

В случае ограничения права, проезжать по улице между домом путем установления и не предоставление доступа к управлению автоматическими воротами граждане имеют право обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании помещением путем сноса железного забора и ворот.

По мимо вышеизложенного граждане имеют право защищать свои права в административном порядке путем обращения к собственнику земельного участка с соответствующими жалобами о незаконном устройства забора и ворот и их немедленный демонтаж.

Специалисты по недвижимости Адвокатского объединения “Право и справедливость” имеют большой опыт по разрешению споров такой категории дел и с радостью предоставят Вам свои услуги.