В Южно-Сахалинске жители новостроя, дважды введенного в эксплуатацию, третий год не могут оформить право собственности

В этой истории есть все: и мэрия Южно-Сахалинска, попросившая застройщика сдать один из трех домов ЖК "Восход" для галочки, чтобы создать видимость роста показателей жилищного строительства и отчитаться перед областью; и дольщики, живущие в новом доме три года и до сих пор не имеющие права оформить купленные квадратные метры в собственность; и гендиректор компании-застройщика, который тоже оказался заложником ситуации и теперь судится с кадастровой палатой; и таинственные "решалы", предлагающие застройщику уладить все за баснословную сумму….

Начнем с того, что имеется на сегодняшний день. Имеется девятиэтажный дом №279а по улице Комсомольской , который дважды вводили в эксплуатацию: сначала как многоквартирный жилой дом, затем как "апартаменты со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения". И имеются люди, купившие жилье на условиях долевого участия, которые не могут зарегистрировать право собственности на свою недвижимость.

Изначально причина была в несоответствии земельного участка, который выдавался под строительство апартаментов, и статуса здания, введенного в эксплуатацию как жилой дом. С изменением статуса на "апартаменты" проблема не ушла, поскольку в государственном кадастре недвижимости объект был поставлен на учет именно как жилой дом, и изменить это уже невозможно. По крайней мере, такой ответ получает генеральный директор компании-застройщика "Энергоспецстрой" Дмитрий Пономаренко, который вместе с остальными дольщиками заселился в этот дом и точно так же, как все, не может зарегистрировать право собственности.

Теперь отмотаем еще немного назад. Разрешение застройщику было выдано на строительство именно апартаментов, но с квартирами. Полностью формулировка звучит так: объект капитального строительства "Апартаменты со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: административными, предприятиями торговли, медицины, общественного питания. С подземной автостоянкой. Первая очередь — дом №10". Далее прописаны характеристики: общая площадь, объем наземной части, этажность. И в том числе — "общая площадь квартир". "Всего квартир — 105 шт./кв.м.; 1-комнатных квартир — 51 шт./кв.м.; 2-комнатных квартир — 51 шт./кв.м.; 3-комнатных квартир — 3 шт./кв.м.", — говорится в разрешении на строительство.

Под документом стоят подписи вице-мэра по городскому хозяйству Юрия Алпацкого и вице-мэра по градостроительству Геннадия Юрина. Дата — 25 апреля 2013 года.

Слова "квартиры" и "апартаменты" соседствуют и в договорах долевого участия в строительстве, которые сахалинцы заключили с застройщиком в конце 2012 — начале 2013. Там сказано, что объектом долевого строительства являются апартаменты для проживания, однако в этом же пункте содержится предварительное описание объекта долевого строительства, который, согласно проектной документации, называется квартирой. Здесь же говорится, что окончательное определение статуса объекта производится застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Многие люди, далекие от таких тонкостей, видя в договорах слово "квартира", были уверены, что покупают именно квартиры. Сюрпризы для них начались позже.

— Договоры с дольщиками были заключены в полном соответствии с 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве…", — утверждает сегодня представитель гендиректора "Энергоспецстроя". — Тем не менее договоры, может быть, действительно содержали некое двоякое толкование, но это претензии к создателям закона. Если договоры отдать на экспертизу юристам, они дадут заключение, что строились апартаменты.

Однако, как мы уже знаем, дом сдали в эксплуатацию как жилой. Это произошло 29 ноября 2013 года. Дольщики и застройщик подписали акты приема-передачи не апартаментов, а квартир.

На этом моменте советуем заострить внимание.

В марте 2014 представители "Энергоспецстроя" провели собрание с дольщиками и сообщили, что есть некоторые трудности с регистрацией права собственности, но компания работает над этим, нужно подождать. Трудности связаны с тем, что участок, как мы помним, выдавался под апартаменты, а построен на нем жилой дом.

Сразу вопрос — не сошел ли застройщик с ума? Зачем он допустил такое несоответствие? Ответ мы получим чуть позже, пока будем следовать хронологии.

В ноябре 2014 года на сайте застройщика появилось обращение к дольщикам. Им сообщали, что зарегистрировать право собственности на квартиру невозможно, и предлагалось сделать это на апартаменты. Для этого нужно было подписать новые акты приема-передачи. Их подписали не все жильцы. Скептические настроения среди купивших квартиры уже тогда были сильны.

9 июня 2014 года дом "переввели" в эксплуатацию — уже как апартаменты.

В июне 2015 один из дольщиков, подписавший новый акт, обратился в областное управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о регистрации права собственности на апартаменты для проживания. Гражданин предоставил договор долевого участия и акт приема-передачи апартаментов. Но в регистрации было отказано. Причина — отсутствие данного объекта в государственном кадастре недвижимости. То есть в кадастре дом по-прежнему значился как жилой.

В марте этого года этот же дольщик снова обратился в кадастровую палату и попросил учесть изменения, произошедшие в связи с "перевводом" дома в эксплуатацию, то есть с заявлением изменить квартиру на апартаменты. Однако помочь заявителю снова ничем не смогли, поскольку он не предоставил документ, устанавливающий его право на объект недвижимости. По закону с подобным заявлением имеет право обращаться только собственник. А стать собственником в данном случае невозможно. Так дольщики попали в замкнутый круг.

У отказавшихся подписать новый акт приема-передачи положение не лучше. Они тоже не могут получить документальное подтверждение права собственности, только не на апартаменты, а на квартиру. Объяснение простое — в эксплуатацию введены апартаменты и земля под домом выделена под апартаменты.

Как разрубить этот гордиев узел, люди совершенно не понимают. А в последнее время до них стали доходить слухи о том, что "Энергоспецстрой" готовится к ликвидации.

— Нас бросают один на один с проблемой, — паникуют люди. — Кому мы теперь будем предъявлять претензии, если компания-застройщик перестанет существовать? Кто за нас заступится и поможет нам? Все это время "Энергоспецстрой" убеждал нас, что перевод апартаментов в квартиру возможен после получения права собственности. Но мы узнали, что это не так. Вся земля, подлежащая жилищной застройке, должна выкупаться через аукцион, а наш застройщик просто взял участок в аренду. В декабре 2015 договор аренды закончился. Кому теперь принадлежит этот участок, непонятно.

Ситуацию прокомментировал представитель гендиректора "Энергоспецстроя", побывавший в редакции ИА Sakh.com с юристом и целой папкой документов. Он подтвердил, что компания действительно ликвидируется, но не по причине банкротства или чего-то еще, а потому что выполнила свои обязательства — построила три дома, составляющие ЖК "Восход", и больше никаких задач перед собой не ставит. Неприятности возникли только с Комсомольской, 279а .

И сейчас, наконец, мы узнаем, почему они возникли.

Приводим фрагмент записи беседы с гендиректором компании Дмитрием Пономаренко и его юристом.

— Почему вы строили апартаменты, а сдали в эксплуатацию жилой дом?

— Потому что по окончании строительства администрация города предложила нам ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

— Кто именно предложил?

— Я достоверно не знаю.

— А вы, Дмитрий Васильевич?

— Обращались не ко мне лично. Но то, что с таким предложением обратилось руководство администрации города, — это факт.

— Это было при прежнем мэре, Лобкине?

— Чем мэрия объяснила свою просьбу?

— В то время, я так понимаю, мэр пообещал губернатору ввести 300 тысяч квадратных метров жилья, или сколько там…

— То есть ваш дом ввели для галочки?

— Совершенно верно. А поскольку дольщики желали получить квартиры, а не апартаменты, это удовлетворяло интересам всех сторон.

— И вы не подумали, что возникнет расхождение со статусом земли под домом?

— Подумали, говорили. Нам обещали помочь в разрешении этого земельного вопроса. Я как юрист, конечно, не понимаю, как это возможно было сделать.

Тогда в "Энергоспецстрое" работал другой юрист. Он уволился, когда закрутилась эта история. Не выдержал жалоб дольщиков.

— Вам что-то пообещали за то, что вы введете дом, а не апартаменты?

— А обещание помочь с переводом земли, получается, не сдержали?

— Нет. После того, как отчитались перед губернатором, поначалу какие-то подвижки были, а потом вопрос заглох.

Сейчас гендиректор компании в качестве дольщика судится с кадастровой палатой, которую обвиняет в бездействии.

— Госпожа Лебедь во время личного приема объяснила мне, что если уже зарегистрировано, то заархивировано, и достать из архива и перевести обратно они не могут. То есть статус многоквартирного жилого дома — это уже навсегда, обратно в апартаменты его перевести невозможно, так получается? — недопонимает Дмитрий Пономаренко.

Первый суд мужчина проиграл, сейчас готовит апелляцию. Если он добьется своего, каждому дольщику придется повторить его путь, поскольку суд принимает решение не о статусе здания в целом, а о статусе каждой конкретной полуквартиры-полуапартаментов.

Тем временем юрист Пономаренко уверен, что кто-то намеренно создает искусственные препятствия.

— Я не могу понять, с какой целью это все делается. Тут просто видится чья-то игра, — говорит он. — Уже высказывалась готовность помочь за хорошую сумму.

— Я пока не хотел бы афишировать имя. Есть у нас в городе некоторые разрешатели… Или как, решатели. Таких проблем.

— Прямо как "решалы" в Шахтерске, только работающие по-крупному.

— Видимо, что-то вроде того.

— И какая сумма называлась?

— Нет, не будем говорить.

— Значит, вы отказались от этого предложения?

— Потому что хотите сделать все по-честному или потому что не потянули?

— Вы поймите, это же бизнес. Зачем отдавать деньги кому-то, кто искусственно создает проблему и пытается на этом заработать? Это принципиально должно отсекаться. Должно быть уважение к себе.

— То есть вы считаете, что проблему можно решить, просто кто-то не хочет?

— Да, просто кто-то не хочет.

Нюансов в этой истории столько, что перечислять их можно еще очень долго. Самое важное, что стоит знать дольщикам, — несмотря на то, что "Энергоспецстрой" ликвидируется, Пономаренко и его юрист готовы к диалогу. Единственное, они призывают жильцов сначала договориться между собой, потому что одни хотят квартиру, другие — апартаменты, и у каждого свои претензии. Вести переговоры было бы проще, если бы письменно и устно к без пяти минут экс-гендиректору обращались бы не все сто семей, а представители инициативной группы. Но люди утверждают, что застройщик не идет на контакт, он до сих пор не ответил на коллективное обращение дольщиков от 4 мая и личное — от 18 апреля. Сахалинцы писали президенту, в минстрой области, ДАГИЗ, прокуратуру, Росреестр… Но все ответы содержат то, что они и так знают.

Кроме того, "Энергоспецстрой" заявляет, что готов компенсировать людям затраты на выкуп через аукцион земельного участка под домом. Это чуть больше 4 миллионов. Изначально компания не стала выкупать его, поскольку не хотела рисковать, говорит юрист Пономаренко: на аукцион мог заявиться игрок-шантажист и резко повысить сумму. Поэтому и решено было строить апартаменты.

Однако дольщики, уставшие от сложности и запутанности этой истории, уже не верят обещаниям и собираются обращаться в суд. Но кого они запишут в ответчики, если компания ликвидируется?

— Мы не пытаемся самоустраниться, — уверяет Дмитрий Пономаренко. — Предприятие изжило с себя, но мы не снимаем с себя обязательств. Люди могут обращаться к нам в личном порядке. Я точно никуда не денусь, не продам жилье и не уеду. Апартаменты — да, я мог бы продать. Квартиру — да, тоже мог бы. А воздух, — гендиректор машет руками, показывая нечто абстрактное, — воздух я продать не могу.

Принципиальная разница между квартирой и апартаментами, по словам представителя гендиректора, только одна — в апартаментах возможна только временная регистрация, которую нужно продлевать.

И напоследок — короткий комментарий от администрации Южно-Сахалинска.

— Граждане могут обратиться в суд о признании купленных ими нежилых помещений жилыми. Чтобы избежать подобных ситуаций, гражданам необходимо ответственнее подходить к совершению сделок с недвижимостью, заблаговременно запрашивать у застройщика всю документацию и только потом принимать решение, — советуют в мэрии.

Кроме этих добрых советов помочь подвешенным в воздухе дольщикам, видимо, нечем. Спрашивать сегодняшнее руководство о действиях прежнего не имеет смысла. Ни Лобкин, ни Алпацкий, ни Юрин в администрации уже не работают, а если и остались свидетели тех событий, они будут молчать. Так что проверить историю о вводе жилого дома для галочки невозможно. Но почему-то в это очень даже верится.