Технический план: область использования. Необходимость при регистрации объектов в ЕГРН – 2019

стала отражением процессов, унифицирующих систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту.

разработка перспективных планов развития
налогообложение, основанное на качественных показателях объектов:
- местоположение
- количественный состав
- техническое состояние
- уровень благоустройства
- стоимость
- другие параметры и характеристики
Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит:
1. полную информацию:
  - о зданиях
  - об отдельных частях зданий
2. технические планы этих объектов
Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.

Объект вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они изложены в положениях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ).

Регистрационные новшества коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы:
Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации самовольно возведённых объектов. Регулирующим рычагом при этом выступили технические планы.
Технический план – это.
Технический план объекта – документальный материал с уникальными характеристиками объекта. По ним устанавливается точная идентификация:
- здания, построенного на земельном участке
- квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД)
- помещений в общежитии или магазине
- т.д.
Состав сведений в техническом плане регламентированный. Его форма, порядок подготовки, содержащиеся в нём сведения, а также форма декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России (№ 953 от от 18 декабря 2015 года).

Информация технического плана об объекте используется для постановки его на кадастровый учёт.

Технический план состоит из текстовой и графической частей.

Содержание текстовой части:
- площадь объекта
- этажность
- наличие отдельных частей:
  - пристроек
  - вспомогательных помещения и сооружений
  - лоджий
  - балконов
  - здания на земельном участке
  - квартир и коммерческих помещений в МКД
  - офисов в деловом центре
  - торговых залов в гипермаркете
  Содержание графической части:
  - планы и чертежи:
    - объектов
    - помещений
    - частей помещений
    выполненные в ходе кадастровых работ. Геодезические измерения проводятся с контурной привязкой объектов к координатам поворотных точек земельных участков. Для помещений внутри здания делается привязка к контуру здания.
    1. с точностью определять местоположение здания
    2. исключить неоднозначные толкования о расположении объекта
    Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта. Следствие введения техплана – удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.
    
    Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения:
    - с получением разрешения:
      - на строительство объекта
      - на ввод объекта в эксплуатацию
      Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство – присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.
      Кто занимается разработкой техплана
      Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.
      
      Аттестат – документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.
      
      Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:
      1. ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015
      2. Приказами Минэкономразвития России
        от 18.12.2015 от 20.11.2015 от 08.12.2015
      Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.
      
      Он удостоверяет наличие:
      - разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
      - разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
      - уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
      - техпаспорта объекта:
        
        если объектом является многоэтажное строительство
        
        в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта
        
        Технический план – результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:
        
        сведения об исследуемом объекте недвижимости:
        
        они будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
        
        для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект
        
        Объектами могут быть:
        
        частный или приусадебный дом
        
        погреб
        
        хозяйственные постройки
        
        гараж в гаражно-строительном кооперативе
        
        сооружение
        
        линейный объект
        
        многоквартирный жилой дом
        
        объект незавершённого строительства
        
        объекты другого назначения
        
        В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.
        
        При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения площади и конфигурации помещений.
        Задачи, требующие наличие технического плана
        
        Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:
        
        жилых объектов
        
        нежилых объектов
        
        коммерческих объектов
        
        линейных объектов
        
        нежилых помещений
        
        квартир в МКД
        
        газопроводов
        
        водопроводов
        
        нефтепроводов
        
        ЛЭП
        
        гаражей
        
        бань
        
        т.д.
        
        Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:
        
        после проведённой реконструкции
        
        после перепланировки объекта недвижимости
        
        вследствие выявленной ошибки
        
        Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
        
        при необходимости регистрации права собственности
        
        Легализация объекта недвижимости:
        
        не поставленного на кадастровый учёт
        
        с не зарегистрированым правом собственности
        
        Виды технических планов
        Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов.
        
        технический план на частный жилой дом
        
        готовится при условии:
        
        проведённого кадастрового учёта земельного участка
        
        при наличии:
        
        или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
        
        или декларации
        
        техплан на часть жилого дома:
        
        готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома
        
        техплан на садовый дом
        
        готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
        
        при наличии:
        
        или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
        
        или декларации
        
        техпланы на постройки на участке:
        
        гараж
        
        сарай
        
        погреб
        
        готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
        
        при наличии декларации
        
        техплан на многоквартирный дом (МКД):
        
        готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
        
        при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
        
        техплан на квартиру в многоквартирном доме:
        
        готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД
        
        техплан на квартиру после перепланировки:
        
        готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
        
        техплан на машино-место:
        
        готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
        
        техплан на гаражный бокс в ГСК
        
        готовится при наличии:
        
        справки ГСК
        
        или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
        
        или декларации
        
        техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:
        
        готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
        
        техплан на объект незавершённого строительства:
        
        готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
        
        при наличии разрешения на строительство или декларации
        
        техпланы на вновь построенные здания и сооружения:
        
        жилые и нежилые
        
        коммерческие
        
        линейные
        
        гидротехнические
        
        объёмные объекты
        
        все другие виды оъектов
        
        готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков
        Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта
        Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.
        
        Чтобы понять, почему это так, нужно:
        
        сравнить его с ними
        
        выявить главные особенности каждого
        
        разобраться с причинами введения в документооборот технического плана
        
        Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:
        
        о площади
        
        о назначении
        
        о сроке постройки
        
        об износе:
        
        всего здания
        
        отдельных помещений и конструкций
        
        Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.
        
        Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:
        
        кадастровая палата:
        
        выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
        
        выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
        
        дома
        
        квартиры
        
        помещения
        
        здания
        
        сооружения
        
        БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе – в ЕГРП.
        
        С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:
        
        возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для сделок
        
        путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.
        
        Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
        
        Информационная база велась в Россрестре:
        
        объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
        
        описывались технические признаки
        
        Сведения об объекте выдавались:
        
        или в форме выписки из кадастрового паспорта:
        
        с основными данными об объекте
        
        с полной информацией об объекте
        
        В 2020 году Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020 были обновлены и утверждены:
        
        формы кадастровых паспортов и выписок. из ЕГРН
        
        состава сведений, содержащихся в кадастровых паспортах и выписках
        
        порядка заполнения кадастровых паспортах и выписок
        
        требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН и предоставляемых в электронном виде
        
        иных видов предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН
        
        Техплан при самовольном строительстве
        Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома –причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план.
        
        «Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2026 года. Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.
        
        Прежний порядок направления в администрацию уведомлений:
        
        о планируемом строительстве/реконструкции
        
        об окончании строительства/реконструкции
        
        может использоваться по желанию застройщика, но технический план при этом останется необходимым документом.
        
        Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:
        
        без суда
        
        без разрешения на строительство
        
        без разрешения на ввод в эксплуатацию
        
        Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.
        📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎