Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Киселев, Иван Алексеевич

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Киселев, Иван Алексеевич

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ВОПРОСЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

§ 1.Недвижимость как объект права собственности граждан.

§ 2. Понятие и содержание права собственности граждан на недвижимое имущество.

§ З.Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения.

ГЛАВА 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

§ 1. Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество.

§ 2. Характеристика отдельных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Рекомендованный список диссертаций по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления»

Актуальность темы исследования

Закрепление в законодательстве Российской Федерации различных форм собственности, повлекшее изменение правового режима многих объектов недвижимости, таких, например, как земельные участки, жилые помещения, предприятия и др.; формирование слоя собственников, внедрение в сферу недвижимости рыночных отношений - это лишь основные факторы, вызвавшие необходимость осмысления проблемных вопросов, связанных с правом собственности граждан на недвижимое имущество.

Актуальность темы исследования обусловлена и обширным спектром проблем правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости. В настоящее время ни теорией, ни юридической практикой не решен целый ряд вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество.

А между тем, следует отметить особую экономическую значимость недвижимости в хозяйственном обороте страны. Подтверждением чего служит интенсивность гражданского оборота и, как следствие -значительные налоговые поступления в бюджеты различных уровней, развитие системы кредитования.

Недвижимость играет особую роль и сфере предпринимательской деятельности. Во многих областях хозяйствования необходимым условием осуществления предпринимательства является приобретение земельных участков.

Заметна и социальная важность отдельных объектов недвижимости. Таких, например, как жилые помещения, что подтверждается и конституционным характером права на жилое помещение (ст. 40 Конституции РФ).

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что повышение уровня материального благосостояния жизни населения страны, решение многих социальных проблем напрямую зависит от степени урегулированное™ общественных отношений, складывающихся в сфере права собственности на объекты недвижимости. Именно право собственности на недвижимое имущество позволяет создать надежный материальный фундамент общества.

Формирование новых подходов к регулированию отношений собственности, значительные изменения многих положений, содержащихся в нормативных актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости, влечет необходимость пересмотра существующих в настоящее время в законодательстве российской Федерации ограничений права собственности на недвижимое имущество.

Реформирование - жилищной сферы, принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, существенные изменения земельного законодательства, предопределили концептуально новый подход к пониманию проблем осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Актуальность проведенного исследования подтверждается и теми трудностями, которые возникают в правоприменительной практике, в связи с разрешением вопросов, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимость.

Таким образом, анализ существующего правового регулирования отношений собственности, возникающих в процессе осуществления права собственности, а также по поводу приобретения в собственность объектов недвижимости, разработка рекомендаций, позволяющих, устранить отдельные недостатки в этой сфере, представляются весьма актуальными.

Степень разработанности темы

Вопросам приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество уделялось в науке гражданского права незаслуженно мало внимания.

Отдельные вопросы права собственности на объекты недвижимости затрагивались в работах К.Анненкова, Е.В.Васьковского,

В.И.Курдиновского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского,

Б.Б.Черепахина, Г.Ф.Шершеневича и др.

В советский период до 1991 года категории «недвижимость» в законодательстве не существовало. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года в связи с отменой частной собственности в примечании к статье 21 фактически упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Отмена частной собственности, а также деления вещей на движимые и недвижимые, обусловили недостаток исследований по рассматриваемой проблеме. Хотя в целом проблемы правового регулирования отношений собственности не были обделены вниманием ученых. Отношения собственности исследовались в работах М.М.Агаркова, Д.М.Генкина,

A.B.Бенедиктова, И.Б.Новицкого и других.

В предреформенный период, а также в период формирования многоукладной экономики интерес цивилистической науки к вопросам права собственности заметно возрос. Исследованию отношений собственности посвятили свои труды такие ученые как Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, В.П.Мозолин, В.А.Тархов, В.А.Рыбаков, К.И.Скловский, Л.В.Щенникова и многие другие. Отдельные аспекты проблематики права собственности на недвижимость рассматривались в работах В.В.Безбах,

B.П.Камышанского, С.П.Гришаева, В.П.Крашенинникова и других. Однако указанные авторы сосредоточили свое внимание либо на отдельном проблемном вопросе регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, например, на проблеме ограничений права собственности, либо посвятили работу анализу права собственности на один из объектов недвижимости, например, на жилое помещение. Таким образом, в настоящее время ощущается недостаток исследований, которые бы комплексно анализировали вопросы приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с правом собственности граждан на недвижимое имущество.

Предметом исследования являются вопросы приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество.

Цели и задачи исследования

Цель настоящей работы - комплексное и системное исследование вопросов приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество, анализ теоретических проблем их правовой регламентации.

В рамках одного исследования невозможно рассмотреть все проблемы, связанные с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество. Диссертационное исследование сосредоточилось на отдельных проблемах правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости, представляющихся автору наиболее важными с методологической точки зрения. Автором была учтена степень значимости исследуемых проблем, как с научной, так и с практической точек зрения.

Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:

- анализ понятия и содержания права собственности граждан на недвижимое имущество; исследование правового режима отдельных объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности;

- изучение особенностей осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество (в основном на примере жилых помещений в связи с изменениями жилищного законодательства);

- рассмотрение актуальных теоретических и практических проблем приобретения права собственности на недвижимое имущество;

- разработка рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства по вопросам приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Методологическая и теоретическая база исследования

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания, в том числе, диалектико-материалистический, исторический, лингвистический, сравнительно-правовой, логико-юридический и другие.

Исследование базировалось на анализе норм международного права, современного и ранее действующего законодательства России, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, материалов судебной практики.

Теоретической основой исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по общей теории права, римскому частному праву, гражданскому, земельному, жилищному праву, в частности С.С.Алексеева, Е.В.Васьковского, А.В.Венедиктова, М.Ф.Владимирского-Буданова,

В.П.Грибанова, С.П.Гришаева, Д.В.Дождева, П.В.Крашенинникова, Д.И.Мейера, И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского, И.А.Покровского, В.А.Рыбакова, Е.А.Суханова, К.И.Скловского, В.А.Тархова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и др.

В работе использованы труды философов, историков, экономистов.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые в условиях реформирования жилищного, земельного и гражданского законодательства проведен комплексный анализ вопросов приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

В работе разработаны и обоснованы предложения по совершенствованию гражданского законодательства в сфере регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Сроки приобретения недвижимости в собственность по давности владения, установленные в статье 234 ГК РФ представляются излишне завышенными, чем наносится вред гражданскому обороту в целом. В целях упрочения и стабилизации гражданского оборота предлагается срок приобретательной давности на недвижимое имущество установить равным семи годам и внести соответствующие изменения в ГК РФ.

2. В целях недопустимости ситуации, при которой возврат недвижимого имущества в гражданский оборот невозможен, в случаях отсутствия возможности виндикации недвижимости и недобросовестности её владельца, установить в ГК РФ срок приобретательной давности для недобросовестных владельцев имущества. Такой срок при недобросовестности владения недвижимым имуществом должен быть более длительным, чем срок установленный для добросовестного приобретателя такого имущества и может рассматриваться в качестве санкции в отношении собственников недвижимости, не пожелавших нести бремя содержания принадлежавшего им имущества надлежащим образом.

3. В целях стимулирования собственников недвижимого имущества к более эффективному использованию недвижимости в гражданском обороте, предлагается закрепить в п.2 статьи 272 ГК РФ необходимость использования судом при разрешении споров между собственником земельного участка и собственником находящейся на нем недвижимости критерия максимальной социальной и экономической целесообразности.

4. В целях снижения риска участия граждан в качестве вкладчиков в финансировании строительства жилья при приобретении его в собственность, предлагается разработать и закрепить в ГК РФ в качестве самостоятельного договора договор долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, договор долевого участия в строительстве жилья должен содержать нормы, носящие императивный характер и представляющие собой гарантии максимальной экономической безопасности для граждан, приобретающих жилье в собственность по данному договору.

5. При разрешении споров, связанных с приобретением жилья в собственность путем вложения гражданами средств в строительство жилья с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, судам следует руководствоваться законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Предлагается внести соответствующую правовую норму в ГК РФ в качестве одной из гарантий прав граждан, осуществляющих финансирование жилья.

6. В целях максимальной защиты прав приобретателя жилого помещения, собственника жилого помещения и проживающих в жилом помещении лиц, предлагается дополнить п.4 ст.31 ЖК РФ нормой следующего содержания: «Договоры о предоставлении права владения и или) пользования жилым помещением, заключаемые собственником жилого помещения с бывшими членами его семьи подлежат обязательному нотариальному удостоверению».

7. В целях обеспечения беспрепятственного осуществления гражданами своих прав на принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, а также предоставления дополнительных гарантий безопасности гражданам при приобретении жилого помещения в собственность, предлагается п.2 ст.ЗО ЖК РФ дополнить нормой следующего содержания: «Граждане, проживающие в жилом помещении свыше трех месяцев, при отсутствии законного основания проживания, подлежат выселению из жилого помещения в установленном гражданским законодательством и настоящим кодексом порядке».

8. В целях реализации прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме предлагается разработать единый для всех субъектов РФ нормативный правовой акт, содержащий перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений. Такие объекты должны регистрироваться в Едином государственном реестре как имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Теоретическая и практическая значимость исследования

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их также можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Земельное право», «Жилищное право», при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при чтении соответствующих курсов и проведении практических занятий в учебных заведениях.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, направлениями для которых могут являться: проблемы приобретения и осуществления права собственности в сфере недвижимости.

Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом проведенного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности судебных органов при разрешении споров, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимое имущество.

Апробация и внедрение результатов исследования

Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практических конференциях.

Основные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и использовались при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Рязанского государственного педагогического университета.

Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет им. С.А.Есенина».

Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав,